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          樓市再傳利好!“房奴”可以干到75歲了

          時間:2018/4/24 瀏覽量: 891

          4月19日晚上,樓市再傳大消息:

          據中新社報道,記者19日從中國工商銀行總行處獲得證實,工行已經將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲,借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。同時,個人住房貸款的最長期限仍然是30年,沒有改變。

          舉例來說:

          如果一位50歲的購房人在北京購房,那么按照貸款人年齡與貸款期限之和不超過75年計算,這位購房人購買首套房最長可申請25年貸款,而此前最長貸款年限為20年。此次放寬最高年齡后,70周歲的首套房購房人在滿足相關條件后,亦可申請5年期住房貸款。

          圖片來源房掌柜

          在工行做出這一新決定之前,行規是:各家銀行都遵守“借款人年齡+貸款期限≦70年,貸款最高年齡65歲”的做法,有些銀行甚至還要嚴苛一些。

          利好年齡較小或較長的購房者

          工商銀行相關負責人指出,該政策調整是為了適應我國人口發展趨勢,滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,減輕其經濟壓力。未來工行將持續認真貫徹執行國家“因城施策”的差別化個人住房信貸政策,積極支持居民自住及改善型合理購房融資需求。

          上面提到的“借款人年齡與貸款期限之和”需要用一個更直觀的例子來解釋。例如:如果借款人年齡是40歲,過去“之和”為70年,最高可以申請到30年的貸款;而現在放寬到75歲,即45歲也可以申請到30年貸款。最高期限貸款群體放寬了5歲。同時,過去65歲以上就不能貸款了,而現在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款。貸款的最高年齡群體也放寬了。

          據北京晨報,“工商銀行延長這一年限,實則是對樓市的利好?!辟嵸嵔鹑谄放七\營中心總監吳昊分析表示,放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購房人獲得更長的貸款期限,這將減小他們月供壓力,對于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。

          吳昊介紹,目前95后的購房者已經開始入市。而在購房貸款時,對于年齡較小或較長的購房人而言,普遍要求子女共借,即父母與子女一起承擔相應的貸款償還責任?!把娱L年限對他們的貸款將有所利好?!?

          不過,吳昊認為,這種利好只會影響剛需購房中不到8%的人群,對于市場的總體影響相對較小,其他銀行可能還會根據自己的情況而定,跟進的可能性不大。

          持有同樣看法的還有易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進和中原地產首席分析師張大偉。

          據北京商報,對于這一調整帶來的影響,嚴躍進認為,這一政策是考慮到現在貸款買房的客戶年齡特征,調整后年齡偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能夠得到貸款。45歲的購房者以往只能貸25年的款,以后能按30年期限貸款,對于這部分中年人群也是利好。不過他指出,這并不是樓市刺激的做法,也不是房貸放松的跡象,更多的是銀行出于自身戰略、業務方面的考慮。這一做法也跟當前國內人口老齡化有關,調整后銀行可服務的貸款人群、貸款規模將會增加。

          張大偉則表示,對于部分中老年購房者來說,可以降低月供壓力,延長還款周期,有可能出現部分50-60歲左右的改善購房家庭選擇接力貸,父子合力還款的可能性。但目前看,市場90%以上購房人群集中在70-80后,因此這一政策基本沒有影響,相比較接近退休年紀能不能繼續貸款,購房者更關注利率折扣變化和貸款年限的變化。

          貸款期限是否越長越好呢?

          我們來做個算術。假設一個購房者需要300萬商業貸款,按照利率上浮20%計算,三種還款時限的月供分別是:

          20年:21286元

          25年:19110元

          30年:17756元

          可以看出,如果獲得30年按揭期限,則月供壓力將減輕很多。有人認為30年貸款月供當然少,但總還款和利息都會多出很多。

          但實際上,在任何一個國家,通脹都是長期存在的,當通脹被長時間疊加,就產生滾雪球一樣的效應。中國尤其如此,如果考慮到通脹因素,中國真正的按揭只有10年,最多15年,后面的按揭通脹替你還了。

          所以,財經媒體人劉曉博認為,不要急著提前還房貸,且盡量拉長貸款期限!

          不過,融360房貸分析師李唯一提醒,貸款實際是向未來的自己借錢,當時間跨度增大,風險也隨之增大。當房貸期限越來越長,行業風險將會被放大。結合實際適當調整才是最優選擇。

          工行此舉背后有什么含義?

          我們要清楚目前中國所處的國內外形勢:中美貿易戰愈演愈烈,不確定性繼續擴大;另外,環保升級、落后產能不斷被淘汰,“大基建+PPP”越來越審慎,很多項目下馬。2018年下半年開始,經濟下行壓力或將顯現。

          結合這些天央行降準、“資管新規”被推遲執行等利好消息的扎堆出現,我們不難猜想這可能是金融政策的一次重要的“微調”。

          畢竟,國家統計局剛剛公布了一季度的GDP,從分行業增加值看,最慘的就是“金融業”(僅增長2.9%)和“房地產”(僅增長4.9%)。

          再結合此刻的中美貿易摩擦,特朗普正卯足勁和中國“搞事情”,當然巴不得你趕緊金融市場動蕩,這個關頭我們怎能輕易自亂陣腳!

          當彈簧被擠壓到極致的時候,是要適當松松的。當然,讓樓市不太冷,讓樓市維持一定的活躍度、成交量,不意味著短期房價還將大漲,這一點要看清楚。

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